Với dự báo hơn hai phần ba dân số toàn cầu sẽ sống ở đô thị vào năm 2050, các thành phố đang đối mặt với áp lực chưa từng có trong việc đảm bảo nguồn cung nhà ở đủ và bền vững. Liên Hợp Quốc đã đặt ra Mục tiêu Phát triển Bền vững số 11 nhằm xây dựng các khu dân cư toàn diện, an toàn, linh hoạt và bền vững. Tuy nhiên, việc thực hiện những mục tiêu này đang gặp nhiều trở ngại, đặc biệt trong bối cảnh lạm phát gia tăng và chính sách tài khóa thắt chặt, hạn chế khả năng đầu tư của khu vực công.

Hiện nay, khoảng 1,6 tỷ người trên thế giới không có nhà ở đạt chuẩn. Khi chi phí nhà ở liên tục tăng nhanh hơn thu nhập, khiến khả năng chi trả của người dân ngày càng suy giảm, các giải pháp quy mô lớn và dài hạn trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Vốn tư nhân, đặc biệt từ các nhà đầu tư tổ chức, có thể đóng vai trò quan trọng trong việc thu hẹp khoảng cách này. Tuy nhiên, tư duy chính sách nhà ở thường mang tính ngắn hạn, cộng với những thay đổi chính sách liên tục và ưu tiên yếu tố chính trị, đã khiến các nhà đầu tư dài hạn như quỹ hưu trí và công ty bảo hiểm trở nên dè dặt. Họ cần sự ổn định và khả năng dự đoán để hỗ trợ các cam kết kéo dài hàng thập kỷ, và việc thiếu chiến lược nhà ở quốc gia bền vững đã khiến một lượng vốn tiềm năng chưa thể phát huy hiệu quả.

Có lẽ đã đến lúc cần thay đổi góc nhìn: Coi nhà ở là một cơ sở hạ tầng cốt lõi, tương đương với giao thông hay năng lượng. Cách tiếp cận này có thể mở ra dòng vốn đầu tư dài hạn và thúc đẩy tính ổn định trong chính sách. Điều này không chỉ cải thiện các kết quả kinh tế – xã hội mà còn giúp huy động nguồn lực quy mô lớn để giải quyết tình trạng thiếu hụt nhà ở toàn cầu.

Thiếu hụt nguồn cung nhà ở toàn cầu

Khi các thành phố tiếp tục mở rộng, chính quyền địa phương và trung ương cần đảm bảo rằng hệ thống hạ tầng và dịch vụ công – bao gồm trường học, bệnh viện, đường sá, giao thông công cộng và nhà ở – phải phát triển đồng bộ để đáp ứng nhu cầu gia tăng. Các đô thị được phát triển một cách có định hướng và toàn diện sẽ mang lại nhiều lợi ích cho xã hội toàn cầu.

Các dự án nhà ở mới theo hướng bền vững góp phần chuyển đổi sang nền kinh tế ít phát thải carbon và giảm ô nhiễm không khí. Việc tích hợp không gian xanh và khu vực sinh hoạt chung có thể cải thiện chất lượng sống và sự an toàn của cư dân. Gia tăng nguồn cung nhà ở cũng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế khi người lao động có thể sinh sống gần nơi làm việc và đóng góp nhiều hơn vào kinh tế địa phương.

Tuy nhiên, rào cản lớn nhất đối với tăng trưởng đô thị bền vững hiện nay chính là tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Nguyên nhân không chỉ đến từ việc ngày càng nhiều người chuyển đến các khu vực đô thị, mà còn do giá nhà ở tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập bình quân của người dân. Một nghiên cứu gần đây của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) trên 200 thành phố toàn cầu cho thấy 90% trong số đó bị xếp vào nhóm “khó tiếp cận do khả năng chi trả” – khi giá một căn nhà trung bình cao hơn gấp ba lần thu nhập bình quân hàng năm.

Theo UN-Habitat, thế giới cần xây dựng khoảng 96.000 căn nhà ở với giá phải chăng mỗi ngày từ nay đến năm 2030 mới có thể giải quyết hiệu quả tình trạng thiếu hụt hiện nay. Bên cạnh việc xây mới, việc đưa các căn nhà bỏ trống trở lại thị trường cũng là một giải pháp tiềm năng. Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) ước tính hiện có khoảng 42 triệu căn nhà bỏ trống trên toàn cầu, tuy nhiên việc này vẫn đối mặt với nhiều thách thức pháp lý và vận hành.

Kinh nghiệm từ thực tế

Savills đã phân tích áp lực nguồn cung nhà ở tại một số thành phố lớn nhằm tìm hiểu cách các nhà hoạch định chính sách đang giải quyết những trở ngại về pháp lý và hậu cần trong việc gia tăng nguồn cung.

Singapore là một ví dụ điển hình về thành công trong việc giải quyết vấn đề nhà ở. Trước làn sóng nhập cư tăng mạnh, Chính phủ nước này đặt mục tiêu xây dựng 50.000 căn nhà ở công mới mỗi năm trong giai đoạn 2025–2027. Thông qua Hội đồng Phát triển Nhà ở (HDB), Singapore đã tài trợ cho chương trình nhà ở công chất lượng cao, đảm bảo người dân địa phương có thể mua nhà với giá phải chăng.

Ông Alan Cheong, Giám đốc Điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Singapore, nhận định: “Kể từ khi giành độc lập, Singapore đã tiếp cận vấn đề nhà ở một cách toàn diện. Các cơ quan phụ trách nhà ở công và quy hoạch đô thị đã phối hợp để cung cấp nhà ở giá phải chăng bằng cách xác định và phát triển các khu đô thị mới. Các khu dân cư này thường được phát triển gần các trung tâm việc làm, khởi đầu là các cụm công nghiệp. Các căn hộ HDB hiện đại có thiết kế tinh tế, mang phong cách tương tự căn hộ cao cấp, mang lại tính thẩm mỹ đương đại và công năng tốt hơn.”

Khoảng 80% người dân Singapore đang sinh sống trong các căn hộ HDB. Giá nhà HDB được tham chiếu theo giá nhà ở tư nhân trên thị trường thứ cấp, sau khi trừ đi một mức chiết khấu nhất định. HDB không hoạt động vì lợi nhuận, và phần thâm hụt hàng năm được Chính phủ bù đắp qua ngân sách. Ông Cheong nhấn mạnh: “Với chính sách khuyến khích sở hữu nhà ở của Chính phủ, nhà ở công không chỉ là nơi cư trú mà còn là tài sản tích lũy giá trị cho người dân. Nếu các Chính phủ khác muốn áp dụng mô hình này, điều tiên quyết là phải có quyết tâm chính trị, không chỉ đơn thuần là bộ máy tổ chức”.

Ngược lại, nhiều thành phố lớn vẫn đang vật lộn với thách thức thiếu hụt nguồn cung. 

Chính phủ Anh đặt mục tiêu xây dựng 88.000 căn nhà mới mỗi năm cho London, nhưng thành phố chỉ hoàn thành 35.850 căn vào năm 2024. Bất chấp các nỗ lực nới lỏng chính sách quy hoạch, tiến độ phát triển nhà ở vẫn trì trệ do chi phí xây dựng, chi phí vay cao và các nút thắt trong quy định.

New York đạt 34.000 căn mới vào năm 2024 và đặt mục tiêu lớn xây dựng 500.000 căn nhà mới đến năm 2032 (khoảng 66.000 căn mỗi năm). Thành phố vẫn đang áp dụng các biện pháp khuyến khích như ưu đãi thuế và quỹ 500 triệu USD để thúc đẩy phát triển nhà ở vừa túi tiền.

Thị trường nhà ở Việt Nam Q2/2025

Tại Việt Nam, thị trường nhà ở cũng đang đối mặt với những thách thức và cơ hội riêng biệt.

Hồ Chí Minh

TP.HCM đã đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở trong suốt 5 năm gần đây. Mặc dù thành phố đặt mục tiêu phát triển khoảng 235.000 căn nhà mới trong giai đoạn 2021-2025, nhưng đến nay chỉ thực hiện được 24% chỉ tiêu, còn thiếu hụt 179.000 căn. Sự chênh lệch cung-cầu này bị nới rộng do quy trình phê duyệt chậm và siết chặt các quy định pháp lý.

Trong Quý 2/2025, thị trường đón nhận 1.600 căn hộ chung cư  mới, tăng 38% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung sơ cấp hạn chế ở mức 5.400 căn, và lượng bán chỉ đạt 2.400 căn (tỷ lệ hấp thụ 45%). Lũy kế 6 tháng đầu năm 2025, nguồn cung sơ cấp đạt 6.800 căn và lượng bán đạt 3.800 căn. Nguồn cung tương lai cho giai đoạn 2025-2027 chỉ gồm 39.000 căn hộ.

Với bất động sản liền thổ, nguồn cung sơ cấp tại TP. HCM giảm xuống chỉ còn hơn 600 căn, với nguồn cung mới khiêm tốn chỉ 80 căn. Thiếu nguồn cung đã dẫn đến tỷ lệ hấp thụ thấp (15%) và chỉ 100 căn được bán, trong bối cảnh lượng hàng cao cấp tồn kho lớn và tệp khách mua hẹp. Tính đến 6 tháng đầu năm 2025, nguồn cung sơ cấp chỉ có 700 căn với 170 giao dịch. Nguồn cung tương lai dự kiến tiếp tục hạn chế, với chỉ khoảng 3.600 căn được mở bán đến năm 2027, chủ yếu tập trung tại khu vực ngoại thành được hỗ trợ bởi hạ tầng đang phát triển.

Tuy nhiên, nhiều sự cải thiện được kỳ vọng trong dài hạn nhờ việc áp dụng các luật và chính sách mới, cùng với việc tinh gọn thủ tục phê duyệt pháp lý.

Hà Nội

Thị trường căn hộ tại Hà Nội tiếp tục thể hiện sự ổn định trong năm 2025, nhờ cơ sở hạ tầng được cải thiện, cải cách quy hoạch và nguồn cầu mạnh mẽ.

Trong Quý 2/2025, có 7.000 căn hộ mới được mở bán và 5.200 giao dịch, tăng so với cùng kỳ năm trước. Từ nửa cuối năm 2025 đến năm 2027, sẽ có 58.100 căn hộ từ 58 dự án được đưa ra thị trường.

Phân khúc nhà ở thấp tầng tại Hà Nội ghi nhận tăng trưởng đáng kể nhờ sự xuất hiện của các đại dự án. Quý 2/2025, có 267 căn được mở bán từ sáu dự án hiện hữu, với tổng nguồn cung sơ cấp đạt 2.642 căn, trong đó có 1.221 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 46%. Nguồn cung tương lai từ năm 2025 đến 2027 dự kiến đạt 6.443 căn.

Dù vậy, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội trong giai đoạn 2021–2025 vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Với khoảng 151.000 hộ gia đình mới hình thành, thành phố chỉ cung cấp được khoảng 102.000 căn hộ và nhà ở thấp tầng mới, dẫn đến thiếu hụt khoảng 49.000 căn.

Áp lực dân số và giải pháp phát triển 

Áp lực dân số cũng là một yếu tố quan trọng tác động đến thị trường nhà ở. 

Năm 2024, Thượng Hải hoàn thành khoảng 127.000 căn nhà mới, nhưng áp lực dân số giảm do chi phí sinh hoạt cao, cơ hội việc làm giảm và áp lực lối sống hiện đại. Các nhà hoạch định chính sách đang tập trung thúc đẩy tăng trưởng thu nhập và củng cố niềm tin của người tiêu dùng. Paris (Pháp) cung cấp trung bình 40.000 ngôi nhà mới mỗi năm trong giai đoạn 2000-2024. Với quỹ đất hạn chế và giá bất động sản cao, Paris đang chuyển trọng tâm từ xây mới sang tái sử dụng công trình hiện hữu, đặt mục tiêu 40% nhà ở công vào năm 2035 và dự kiến áp thuế đối với bất động sản bỏ hoang.

Tại TP.HCM, tốc độ tăng dân số và nhập cư chậm lại gần đây đã làm suy giảm lực lượng lao động, trong bối cảnh chi phí nhà ở cao khiến người dân e ngại định cư lâu dài. Các nhà chức trách đã phản ứng bằng cách đẩy mạnh đầu tư hạ tầng nhằm hỗ trợ phát triển các dự án nhà ở, đồng thời thúc đẩy xu hướng dịch chuyển nhu cầu sang các khu vực ngoại thành có giá phải chăng hơn. Một số dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như các tuyến metro, đường Vành đai và cao tốc được kỳ vọng sẽ tăng cường kết nối với các tỉnh vệ tinh. Dự kiến sẽ có gần 5.000 căn được triển khai dọc theo các tuyến metro và hơn 14.000 căn dọc hai tuyến đường Vành đai 2 và 3 trong ba năm tới. Việt Nam đã nâng mục tiêu chi tiêu cho hạ tầng năm 2025 lên mức 7% GDP.

Tương tự, Hà Nội đã phân bổ 87 nghìn tỷ VNĐ (tương đương 3,4 tỷ USD) cho đầu tư công, với kế hoạch triển khai 12 dự án giao thông trọng điểm, bao gồm các cây cầu lớn và Vành đai 4, nhằm tăng cường kết nối và giảm ùn tắc. Việc xem nhà ở như một phần của hạ tầng và tích hợp vào chiến lược phát triển đô thị tổng thể có thể giúp mở ra các nguồn vốn và công cụ chính sách mới.

Cơ sở hạ tầng thúc đẩy đầu tư

Những thành phố nêu trên không phải là những khu vực duy nhất đối mặt với nhu cầu tăng cao về nhà ở. Đến năm 2050, 10 thành phố đông dân nhất thế giới sẽ là nơi sinh sống của gần 374 triệu người, và phần lớn các thành phố này được dự đoán sẽ tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng dân số đáng kể, kéo theo nhu cầu về nhà ở.

Để tài trợ cho việc xây dựng nhà ở và hỗ trợ phát triển đô thị bền vững, việc gia tăng nguồn vốn công và tư là cần thiết. Trong khi nhà ở tiếp tục thu hút đầu tư đáng kể, các hệ thống quy hoạch, chính sách nhà ở và sự không chắc chắn về pháp lý có thể cản trở dòng vốn dài hạn và sự kiên nhẫn cần thiết để triển khai dự án quy mô lớn.

Ông Richard Valentine-Selsey, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Nhà ở Châu Âu, Savills, nhận định: “Thông thường, một dự án phát triển bất động sản nhà ở sẽ có chu kỳ đầu tư khoảng 5 năm. Tuy nhiên, các chủ đầu tư thường thích phân bổ nguồn vốn của họ trong khoảng thời gian dài hơn, có thể lên đến 20 năm hoặc hơn. Việc cung cấp nhà ở, đặc biệt những căn nhà có giá phải chăng, như là một phần của dự án hạ tầng với dòng tiền dài hạn có thể tiếp cận nguồn vốn quy mô lớn, vượt ra ngoài các quỹ bất động sản truyền thống.”

Một giải pháp đầy hứa hẹn là tái định vị nhà ở như một loại cơ sở hạ tầng quốc gia. Khi nhà ở được coi trọng về mặt chiến lược giống như các mạng lưới giao thông hoặc năng lượng, nó sẽ trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư dài hạn. Một số quốc gia như Singapore đã áp dụng cách tiếp cận tích hợp này, đưa nhà ở vào trong quy hoạch hạ tầng quốc gia song song với các dịch vụ tiện ích và xã hội. Tương tự, Áo, Đan Mạch và Hà Lan cũng liên tục thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội như một phần quan trọng của các chính sách công lâu dài.

Việc xem nhà ở như một hạ tầng quốc gia cũng mang lại những lợi thế về mặt cấu trúc. Các dự án hạ tầng thường nhận được sự ủng hộ chính trị từ nhiều đảng phái và sự hỗ trợ lâu dài từ Chính phủ – những yếu tố mà các chủ đầu tư đánh giá cao. Cách tiếp cận này có thể giảm chi phí phát triển nhà ở, hỗ trợ khả năng chi trả cao hơn. Ngoài ra, điều này giúp tích hợp các mục tiêu rộng lớn hơn như khả năng chống chịu với biến đổi khí hậu và phát triển bền vững vào quy trình phát triển dự án.

Việc đổi mới chính sách đang có bước đầu phản ánh những sự thay đổi này. Ở Anh, những thay đổi với cơ chế DCO (Development Consent Orders) đang dần đơn giản hóa các quy trình quy hoạch cho các dự án nhà ở liên quan đến những dự án hạ tầng lớn. Bằng cách tạo ra lối tắt phê duyệt nhanh chóng và có thể dự đoán được, Chính phủ có thể loại bỏ các rào cản hành chính thường gây chậm trễ hoặc vốn đầu tư tư nhân.

Dĩ nhiên, việc tái định vị nhà ở như một hạ tầng quốc gia không phải là phương thức toàn diện để giải quyết khủng hoảng nhà ở toàn cầu. Tuy vậy, đó lại là một bước cần thiết để tiếp cận các nguồn vốn mới và gắn kết hoạt động đầu tư dài hạn phù hợp với nhu cầu dài hạn. Trong kỷ nguyên đầy áp lực dân số, cộng với áp lực về khả năng chi trả và tính bền vững, việc tái định nghĩa này có thể là cần thiết đối với các thành phố đang tìm cách xây dựng nhà ở với quy mô và tốc độ cần thiết để đáp ứng nhu cầu của người dân.