NHÀ PHỐ THƯƠNG MẠI: GIÁ TĂNG NHƯNG KHÓ SINH LỜI NHƯ KỲ VỌNG 

Giá bán nhà phố thương mại (shophouse) được ghi nhận tăng trưởng trong những năm qua, nhưng thực tế cho thấy sản phẩm này vẫn chưa thực sự phát huy hiệu quả tạo dòng tiền kinh doanh – điều vốn từng là lý do chính thu hút các nhà đầu tư. 

Shophouse tại các khu đô thị, đặc biệt ở Hà Nội và các vùng vệ tinh có tốc độ đô thị hóa nhanh, vẫn luôn là “thỏi nam châm” với giới đầu tư cá nhân lẫn tổ chức. Sức hút của shophouse đến từ sự kết hợp giữa tiềm năng tăng giá bất động sản ổn định và khả năng khai thác kinh doanh song song với mục đích ở.

Khó khăn ẩn sau những con số tăng giá

Báo cáo thị trường bất động sản Q1/2025 của Savills Việt Nam cho thấy, tại Hà Nội trong 5 năm qua, shophouse đạt giá trị tăng trưởng trung bình mỗi năm dao động từ 11-16%. Riêng trong 3 tháng đầu năm 2025, giá sơ cấp trung bình đối với nhà phố thương mại đạt khoảng 278 triệu đồng/m² đất, dù giảm nhẹ 12% so với quý trước nhưng ổn định so với cùng kỳ năm 2024. Trên thị trường thứ cấp, giá tăng 9% theo quý, lên đến 266 triệu đồng/m² – phản ánh nhu cầu nắm giữ dài hạn và kỳ vọng tăng giá vẫn còn. 

Tuy nhiên, phía sau những con số tích cực về giá, bức tranh thực tế về khai thác kinh doanh và tỷ suất cho thuê shophouse lại không mấy sáng sủa.  

Với sự thay đổi nhanh chóng của thói quen tiêu dùng, shophouse đang đối mặt với nhiều thách thức: kém thu hút các thương hiệu bán lẻ chuyên nghiệp, tỷ lệ lấp đầy thấp và mô hình vận hành thiếu ổn định.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết: “Dù được thiết kế với mục tiêu là không gian “kép” – vừa để ở, vừa để kinh doanh – nhưng shophouse vẫn chưa thể phát huy hiệu quả về khai thác. Một số dự án tại Hà Nội đã ghi nhận tỷ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt là ở các khu vực ngoài trung tâm, nơi thiếu vắng hạ tầng vận hành đồng bộ”. 

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội

Theo bà Hằng, việc tỷ suất cho thuê thấp của các nhà phố thương mại hiện nay có một số nguyên do chính. Đầu tiên là sự cạnh tranh gay gắt từ các trung tâm thương mại. Các trung tâm thương mại với quy mô lớn, vận hành chuyên nghiệp, lưu lượng khách ổn định và đa dạng tiện ích đang là lựa chọn ưu tiên của nhiều thương hiệu bán lẻ và F&B. Tại đây, khách thuê được hỗ trợ truyền thông và hưởng giá thuê ổn định dài hạn. Trong khi đó, shophouse thường vận hành tự phát, phụ thuộc cá nhân chủ sở hữu nên khó đảm bảo tính ổn định lâu dài.

Thứ hai là sự thiếu linh hoạt trong mô hình cho thuê của shophouse. Nhiều trường hợp, khách thuê chỉ có nhu cầu sử dụng tầng dưới để kinh doanh nhưng lại buộc phải thuê toàn bộ căn nhà, đẩy giá thuê cao hơn nhu cầu thực tế. Ngoài ra, việc phải chia sẻ lối đi hoặc công trình phụ với chủ nhà cũng khiến nhiều thương hiệu e ngại. Giá thuê shophouse cũng thiếu ổn định và bị chi phối bởi biến động giá bất động sản, trái ngược với khung giá và thời hạn thuê rõ ràng tại trung tâm thương mại.  

Vấn đề thứ ba là tính pháp lý và vận hành. Khác với trung tâm thương mại có bộ phận quản lý chuyên trách hỗ trợ thủ tục, xin giấy phép kinh doanh hay xử lý kỹ thuật, việc vận hành shophouse phụ thuộc hoàn toàn vào người thuê hoặc chủ nhà, thiếu sự hỗ trợ chuyên nghiệp. Điều này gây khó khăn không nhỏ cho hoạt động kinh doanh, đặc biệt với các chuỗi hoặc doanh nghiệp yêu cầu chuẩn hóa vận hành. 

Chìa khóa đầu tư shophouse hiệu quả bền vững

Dù đối mặt với nhiều thách thức, tiềm năng dài hạn của nhà phố thương mại vẫn được đánh giá khả quan, đặc biệt tại các đô thị có tốc độ tăng dân số nhanh, thu nhập ổn định và nhu cầu tiêu dùng mở rộng liên tục. 

Tuy nhiên để đảm bảo hiệu quả đầu tư bền vững, bà Hằng khuyến nghị người mua cần lưu ý đến các yếu tố cốt lõi như vị trí, pháp lý, chủ đầu tư và thiết kế của shophouse. Việc này giúp tránh mua phải sản phẩm không đạt các điều kiện, giá cao, khó cho thuê, mức tăng giá không như kỳ vọng. 

Cụ thể đối với vị trí, ngoài việc nằm trên đường lớn, tiếp cận thuận lợi, shophouse cần có mật độ dân cư cao, lưu lượng giao thông ổn định và tiềm năng tiêu dùng thực sự. Các sản phẩm gần công trình công cộng, trường học, khu văn phòng sẽ có ưu thế lớn trong việc thu hút khách thuê.

Về mặt thiết kế, một căn shophouse lý tưởng cần có mặt tiền rộng tối thiểu 5m, thiết kế linh hoạt cho nhiều mục đích (ở, cho thuê hoặc kết hợp). Lối đi cho chủ nhà và khách thuê cần tách biệt để không ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh. Hệ thống hạ tầng phụ trợ như thoát hiểm, thông gió, hút mùi cũng phải được tính toán kỹ lưỡng, đặc biệt nếu nhắm đến nhóm ngành F&B.

Với các sản phẩm hình thành trong tương lai, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ lưỡng pháp lý từng bước, từ quyết định giao đất, giấy phép xây dựng đến cam kết về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Những dự án được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín hoặc có sự tham gia của các đơn vị thiết kế, thi công, giám sát dày dạn kinh nghiệm sẽ tăng tỷ lệ thành công khi đưa sản phẩm ra thị trường. Ngược lại, nếu dự án đến từ các chủ đầu tư mới, nhà đầu tư cần rà soát kỹ các bên liên quan tham gia dự án để đảm bảo chất lượng và tính minh bạch. 

Shophouse vẫn là phân khúc đầy tiềm năng tại các đô thị lớn nơi có dân số và sức mua đang tăng trưởng. Tuy nhiên, giữa lúc thị trường phân hóa mạnh mẽ, việc lựa chọn sản phẩm phù hợp, đúng vị trí, đảm bảo pháp lý và có thiết kế tối ưu mới là chìa khóa để đảm bảo lợi nhuận và tính thanh khoản. Đầu tư vào shophouse hiện nay không chỉ là “chọn sản phẩm”, mà còn là “chọn mô hình vận hành đúng” – nếu không, nhà đầu tư có thể rơi vào nỗi lo dài hạn khi mua sản phẩm chỉ vì kỳ vọng tăng giá mà bỏ qua bài toán khai thác thực tế.