Theo Cushman & Wakefield, thị trường nhà ở Hà Nội đang được định hình lại bởi xu hướng mở rộng ra khu vực ngoại thành cùng nhu cầu mua ở ngày càng chọn lọc.

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội MarketBeat Q2 2026 của Cushman & Wakefield cho thấy thị trường nhà ở tại Thủ đô tiếp tục quá trình tái cân bằng trong nửa đầu năm 2026. Cả phân khúc căn hộ và nhà liền thổ đều ghi nhận sự sụt giảm về nguồn cung mới và số lượng giao dịch khi các chủ đầu tư có xu hướng thận trọng hơn, trong khi người mua ngày càng cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định. Nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại các khu vực ngoại thành và cận trung tâm, phản ánh định hướng phát triển đô thị đa cực của Hà Nội cũng như sự hạn chế về quỹ đất tại khu vực nội đô.

Phân khúc căn hộ tiếp tục là động lực chính của thị trường nhà ở Hà Nội, dù cả nguồn cung và nhu cầu đều chững lại trong bối cảnh khoảng cách giữa sản phẩm hiện có và nhu cầu thực của người mua ngày càng gia tăng. Nguồn cung mới vẫn chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi nhà ở giá phải chăng gần như vắng bóng trên thị trường, tiếp tục tạo áp lực lên mặt bằng giá và khả năng chi trả của người dân.

Trong khi đó, thị trường nhà liền thổ ghi nhận mức độ suy giảm rõ nét hơn. Nguồn cung tiếp tục dịch chuyển ra các khu vực ngoại thành, trong khi thanh khoản giảm mạnh do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước những biến động kinh tế vĩ mô. Nhu cầu thị trường ngày càng tập trung vào các khu đô thị tích hợp quy mô lớn, sở hữu hạ tầng đồng bộ, pháp lý minh bạch và tiềm năng tăng trưởng giá trị dài hạn.

“Thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào một giai đoạn phát triển chọn lọc hơn, nơi cả chủ đầu tư và người mua đều đặt trọng tâm lớn hơn vào chất lượng sản phẩm, tính minh bạch pháp lý và khả năng tạo ra giá trị bền vững trong dài hạn. Khi Hà Nội tiếp tục triển khai mô hình phát triển đô thị đa cực đồng thời củng cố hệ thống hạ tầng kết nối giao thông, đặc biệt là các tuyến đường sắt đô thị, chúng tôi kỳ vọng các khu vực ngoại thành sẽ trở thành động lực tăng trưởng chính cho nguồn cung nhà ở trong tương lai. Quá trình chuyển dịch này sẽ góp phần hình thành một cấu trúc thị trường bền vững hơn, dù bài toán về khả năng chi trả vẫn là thách thức đáng lưu tâm, đặc biệt ở phân khúc căn hộ khi nguồn cung mới vẫn tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm cao cấp và hạng sang,” bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định.

Thị trường căn hộ chuyển dịch sang giai đoạn có chọn lọc

Thị trường căn hộ Hà Nội Q2 2026 bước vào giai đoạn phát triển chọn lọc, thể hiện qua sự suy giảm nguồn cung và tái cấu trúc cơ cấu sản phẩm. Tổng nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 11.000 căn trong 6 tháng đầu năm, trong đó Q2 ghi nhận gần 4.700 căn, giảm 29% QoQ và 44% YoY, cho thấy xu hướng thận trọng hơn từ phía chủ đầu tư. Nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại khu vực ngoài trung tâm, với 44% tại Rìa trung tâm và 48% tại Ngoại thành, trong khi phần còn lại thuộc khu vực Phía Tây. Xu hướng này phản ánh quá trình dịch chuyển ra vùng ven, dưới tác động của quỹ đất nội đô hạn chế, chi phí phát triển gia tăng, cùng định hướng quy hoạch đô thị đa cực với 9 cực tăng trưởng thay vì tập trung vào khu vực lõi. Về cơ cấu phân khúc, thị trường duy trì tình trạng mất cân đối, khi phân khúc Hạng sang chiếm hơn 52% nguồn cung mới, trong khi phân khúc Bình dân gần như vắng bóng, cho thấy nguồn cung hiện tại chưa đáp ứng nhu cầu ở thực. Các dự án mở bán chủ yếu là những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, tích hợp hệ tiện ích đa dạng và đi kèm chính sách bán hàng hấp dẫn, phản ánh xu hướng nâng cao tiêu chuẩn phát triển và củng cố pha thị trường mang tính chọn lọc.

Nguồn cung mới và nguồn cung tương lai của thị trường căn hộ Hà Nội.

Tương tự nguồn cung, nhu cầu thị trường cũng phản ánh xu hướng phát triển mang tính chọn lọc. Trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận khoảng 9.700 căn được tiêu thụ, trong đó riêng Q2 đạt gần 4.600 căn, giảm 12% QoQ và 45% YoY. Sự suy giảm giao dịch một phần đến từ cơ cấu nguồn cung, khi phân khúc Hạng sang và Cao cấp chiếm khoảng 72%, làm gia tăng tình trạng lệch pha cung cầu. Đồng thời, tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, với xu hướng trì hoãn quyết định trong bối cảnh lãi suất cho vay tăng cao và Hà Nội triển khai quy hoạch mới theo mô hình đa cực với 9 trung tâm đô thị và 9 cực tăng trưởng, thay vì tập trung vào khu vực lõi. Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc cả về sản phẩm và dòng tiền, trong đó nhu cầu tập trung nhiều hơn vào các dự án có vị trí chiến lược, pháp lý rõ ràng và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

Giá bán sơ cấp bình quân trong Q2 2026 đạt khoảng 4.659 USD/m², tăng 19% theo quý và 36% theo năm. Mức tăng này chủ yếu xuất phát từ cơ cấu nguồn cung mới khi hơn 72% sản phẩm mở bán thuộc phân khúc Cao cấp và Hạng sang. Trong khi đó, phân khúc căn hộ bình dân tiếp tục vắng bóng trên thị trường, dẫn đến tình trạng thiếu hụt các sản phẩm phù hợp với nhóm khách hàng đại chúng và qua đó duy trì áp lực đáng kể lên khả năng chi trả.

Hiệu suất thị trường căn hộ Hà Nội.

Chú ý: Giá bán sơ cấp trung bình được tính trên diện tích thông thủy, không bao gồm VAT và kinh phí bảo trì. Tỷ giá USD/VND trong Q2 2026 = 26.350.

Trong trung và dài hạn, thị trường dự kiến điều chỉnh theo hướng bền vững, giảm đầu cơ và tăng tỷ trọng sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Theo Quy hoạch chung Hà Nội tầm nhìn 100 năm với định hướng giãn dân và phát triển 9 khu đô thị trung tâm và 9 cực tăng trưởng, nguồn cung nhà ở sẽ mở rộng tại khu vực Ngoại thành. Do đó, Ngoại thành được kỳ vọng sẽ dẫn dắt nguồn cung căn hộ trong tương lai. Về giá bán căn hộ: Trong ngắn hạn, giá bán tiếp tục xu hướng tăng do thiếu hụt nguồn cung căn hộ bình dân, trong khi nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc Cao cấp & Hạng Sang. Về dài hạn, giá có xu hướng phân hóa: khu vực nội đô (CBD) tiếp tục tăng do quỹ đất hạn chế, trong khi khu vực ngoại thành duy trì mức giá hợp lý hơn nhờ nguồn cung dồi dào.

Thị trường nhà liền thổ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới

Trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận gần 500 căn nhà liền thổ được mở bán. Trong Q2 2026, thị trường nhà liền thổ Hà Nội ghi nhận khoảng 289 sản phẩm mở bán mới, tăng 26% so với quý trước nhưng giảm 87% so với cùng kỳ năm trước. Sự suy giảm nguồn cung theo năm chủ yếu xuất phát từ việc phần lớn các đợt mở bán trong nửa đầu năm 2026 đến từ các dự án quy mô nhỏ, trong khi vắng bóng các đại dự án khu đô thị tích hợp như cùng kỳ năm trước.

Thị trường nhà liền thổ Hà Nội – Q2 2026.

Về phân bổ không gian, khu vực Ngoại thành tiếp tục chiếm ưu thế khi đóng góp khoảng 82% tổng nguồn cung mở bán mới, trong khi khu vực Trung tâm duy trì tỷ trọng hạn chế. Xu hướng này phù hợp với định hướng quy hoạch Hà Nội tầm nhìn dài hạn, trong đó thành phố phát triển theo mô hình đa cực với 9 cực tăng trưởng và 9 trung tâm đô thị, thay vì tập trung chủ yếu vào khu vực lõi nội đô như trước đây.

Thị trường nhà liền thổ Hà Nội Q2 2026 ghi nhận gần hơn 170 giao dịch, (-60% theo quý; -92% theo năm). Tính tổng 6 tháng đầu năm, hơn 600 giao dịch được ghi nhận, trong đó phần lớn thanh khoản tập trung tại các khu đô thị tích hợp có hạ tầng và hệ tiện ích đồng bộ. Sự sụt giảm đáng kể về lượng giao dịch phản ánh xu hướng thận trọng của nhà đầu tư đối với phân khúc tài sản có giá trị lớn, trong bối cảnh các yếu tố kinh tế và địa chính trị toàn cầu tiếp tục diễn biến phức tạp. Bên cạnh đó, thị trường cũng ghi nhận tâm lý chờ đợi rõ nét khi nhà đầu tư tạm hoãn quyết định xuống tiền nhằm quan sát thêm các thông tin liên quan đến lãi suất cho vay, hay định hướng quy hoạch đô thị mới của Hà Nội, đặc biệt là kế hoạch phát triển theo mô hình đa cực với 9 trung tâm đô thị. Trong ngắn hạn, những yếu tố này dự kiến sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến tốc độ hấp thụ của thị trường, trong khi nhu cầu thực và dòng tiền đầu tư có xu hướng dịch chuyển có chọn lọc hơn về các dự án quy mô lớn, pháp lý rõ ràng và có khả năng khai thác giá trị bền vững trong dài hạn.

Hiệu suất thị trường nhà liền thổ.

Chú ý: Giá bán sơ cấp trung bình được tính trên diện tích thông thủy, không bao gồm VAT và kinh phí bảo trì. Tỷ giá USD/VND trong Q2 2026 = 26.350.

Trong Q2 2026, giá bán sơ cấp trung bình nhà liền thổ Hà Nội đạt 9.202 USD/m², (-6% theo quý; -12% theo năm). Mức giảm theo quý và theo năm này chủ yếu do 82% nguồn cung mới gia nhập thị trường thuộc các khu vực Ngoại thành như Hoài Đức, Thường Tín, Thạch Thất, Gia Lâm và Phúc Thọ.

Nguồn cung nhà liền thổ tại Hà Nội trong trung hạn dự kiến tiếp tục dịch chuyển ra khu vực Ngoại thành, chiếm khoảng 72% tổng nguồn cung trong giai đoạn 2026–2028. Xu hướng này phản ánh lợi thế về quỹ đất cũng như sự phát triển dần của hệ thống hạ tầng giao thông, với một số dự án trọng điểm như Vành đai 4, Vành đai 5, các cầu vượt sông Hồng và các tuyến đường sắt đô thị kết nối khu vực lõi với các khu vực vệ tinh. Diễn biến này nhìn chung phù hợp với định hướng quy hoạch đô thị của Hà Nội theo mô hình đa cực đa trung tâm. Trong bối cảnh đó, thị trường có xu hướng phân hóa rõ nét hơn giữa các khu vực và loại hình sản phẩm. Nguồn cung tương lai dự kiến tập trung vào các dự án có quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng và hệ tiện ích đồng bộ, trong khi cấu trúc nhu cầu có thể từng bước dịch chuyển theo hướng cân bằng hơn giữa nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực trong trung và dài hạn.