Thay vì chạy theo các cơn sốt đất hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, áp lực chi phí vốn đang buộc người mua và nhà đầu tư phải ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực và khả năng tạo dòng tiền.

Việc mặt bằng lãi suất vay mua nhà điều chỉnh tăng thời gian qua đang khiến tâm lý thị trường trở nên thận trọng. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đây không phải là tín hiệu tiêu cực mà là một cuộc “thanh lọc”, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn.

Áp lực từ chi phí vốn thay đổi hành vi

Bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam, nhận định việc lãi suất tăng vào giai đoạn đầu năm phần lớn mang tính chu kỳ. Sau đợt cao điểm giải ngân cuối năm và nhu cầu vay tăng mạnh đầu năm, các ngân hàng thường rà soát cơ cấu tín dụng, điều chỉnh lãi suất để cân đối chi phí vốn và kiểm soát rủi ro.

Đặc biệt, khi chạm ngưỡng hạn mức tín dụng, các nhà đài sẽ có xu hướng chọn lọc khoản vay khắt khe hơn, nhất là với lĩnh vực bất động sản. Chuyên gia Savills phần tích, động thái này là nỗ lực cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và kiểm soát rủi ro, thay vì là một cú ‘phanh gấp’ đối với thị trường.

Dù vậy, phản ứng dây chuyền là điều khó tránh khỏi. Khi chi phí vốn tăng, người mua để ở bắt đầu tính toán kỹ hơn về khả năng tài chính, ưu tiên sản phẩm vừa túi tiền thay vì chạy theo các dự án có vị trí “nóng” hay tiện ích cao cấp. Đối với các nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính, chiến lược “ôm hàng chờ tăng giá” đang dần bị thay thế bởi bài toán hiệu quả khai thác.

Trong bối cảnh đó, các quyết định đầu tư bắt đầu chuyển dịch sang hướng chú trọng hiệu quả khai thác và khả năng tạo dòng tiền của tài sản, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.

Theo các chuyên gia, nhu cầu nhà ở thực tế vẫn duy trì, điều thay đổi chủ yếu nằm ở tiêu chí lựa chọn của người mua và nhà đầu tư.

Thanh khoản thị trường phân hóa rõ rệt

Môi trường lãi suất cao đang tạo ra sự phân hóa rõ rệt về thanh khoản giữa các phân khúc. Những sản phẩm mang tính đầu cơ cao như đất nền vùng ven, dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc phân khúc cao cấp vượt quá nhu cầu thực đang chịu áp lực lớn.

Ngược lại, các loại tài sản gắn liền với nhu cầu thực và có khả năng tạo dòng tiền ổn định vẫn duy trì sức hấp thụ tốt. Danh mục này bao gồm: căn hộ tầm trung, nhà phố trong khu dân cư hiện hữu, văn phòng quy mô vừa hoặc shophouse tại các khu vực có mật độ dân cư cao. Theo chuyên gia, khi chi phí vốn tăng, thị trường đang chuyển dịch từ mô hình đầu cơ dựa trên kỳ vọng tăng giá sang mô hình đầu tư dựa trên giá trị sử dụng thực tế.

Thực tế tại TP HCM, cấu trúc cung – cầu cũng đang góp phần định hình lại thị trường. Dữ liệu từ Savills quý IV/2025 cho thấy, giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt khoảng 102 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, các sản phẩm trên 110 triệu đồng/m2 chiếm đến 56% nguồn cung mới, trong khi phân khúc dưới 50 triệu đồng/m2 chỉ còn chiếm vỏn vẹn 12%.

Sự khan hiếm nhà ở vừa túi tiền tại trung tâm đang đẩy làn sóng dịch chuyển ra các khu vực vùng ven như Bình Dương hoặc phía Đông TP HCM rõ nét hơn. Dự kiến giai đoạn 2026-2028, thị trường sẽ đón nhận khoảng 58.000 căn hộ mới, trong đó khu Đông đóng góp khoảng 50%. Tuy nhiên trong ngắn hạn, nguồn cung mới vẫn chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu hoặc các dự án được tái khởi động.

Kỷ luật tài chính là “chìa khóa”

Trong bối cảnh giá nhà neo cao và lãi suất biến động, chuyên gia Savills khuyến nghị người mua cần đặc biệt chú trọng đến quản trị rủi ro tài chính.

Thứ nhất, kiểm soát tỷ lệ vay hợp lý, không nên chỉ nhìn vào lãi suất ưu đãi giai đoạn đầu mà cần tính toán dựa trên mức lãi suất thả nổi sau đó.

Thứ hai, nên ưu tiên các tài sản có giá trị sử dụng thực tế, pháp lý rõ ràng và có thể khai thác ngay. Những yếu tố này không chỉ giúp giảm rủi ro mà còn cải thiện khả năng thanh khoản của tài sản trong dài hạn.

Thứ ba, cần duy trì quỹ dự phòng tương đương 6-12 tháng tiền trả nợ để ứng phó với các biến động về thu nhập hoặc lãi suất.

“Trong bối cảnh thị trường ngày càng yêu cầu kỷ luật tài chính cao hơn, những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và tập trung vào giá trị sử dụng thực tế của tài sản sẽ có nhiều cơ hội hơn trong chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường bất động sản.”- đại diện Savills nhấn mạnh.