Việc Hà Nội đồng loạt khởi công 5 tuyến metro được xem là cột mốc quan trọng trong quá trình hoàn thiện hạ tầng giao thông công cộng của Thủ đô. Không chỉ giải quyết bài toán kết nối, hệ thống metro còn được kỳ vọng tạo động lực mở rộng không gian đô thị, thúc đẩy hình thành các cực phát triển mới và định hình mô hình đô thị đa trung tâm trong dài hạn.

Trong bối cảnh Hà Nội triển khai quy hoạch theo định hướng đa cực, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, chia sẻ góc nhìn về vai trò của metro trong tái cấu trúc đô thị, triển vọng phát triển mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) cũng như những thay đổi trong xu hướng lựa chọn nơi ở của người dân.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội

Theo bà, việc đồng loạt khởi công 5 tuyến metro sẽ tạo ra những thay đổi như thế nào đối với cấu trúc đô thị Hà Nội?

Việc phát triển đồng thời 5 tuyến metro là nền tảng quan trọng để hiện thực hóa định hướng phát triển đô thị đa cực của Hà Nội. Thay vì tiếp tục tập trung vào khu vực nội đô lịch sử, thành phố sẽ từng bước hình thành các trung tâm phát triển mới như Đông Anh, Gia Lâm, Hòa Lạc, đồng thời mở rộng không gian đô thị về phía Nam trong dài hạn.

Hệ thống metro cũng tạo tiền đề để phát triển mô hình TOD quanh các nhà ga. Đây sẽ là những khu vực có mật độ phát triển cao, tích hợp nhà ở, thương mại, văn phòng và dịch vụ, qua đó tối ưu hiệu quả sử dụng đất và nâng cao chất lượng không gian đô thị.

Quan trọng hơn, metro góp phần tái phân bổ dân cư và các hoạt động kinh tế, giảm áp lực cho khu vực trung tâm, đồng thời khuyến khích người dân chuyển sang sử dụng giao thông công cộng. Về lâu dài, điều này sẽ góp phần giảm ùn tắc, hạn chế ô nhiễm và hướng tới một đô thị phát triển bền vững hơn.

Khi hệ thống metro vận hành đồng bộ, xu hướng lựa chọn nơi ở của người dân sẽ thay đổi như thế nào?

Khi khả năng kết nối được cải thiện, khoảng cách địa lý sẽ không còn là yếu tố quyết định. Thay vào đó, người mua nhà sẽ quan tâm nhiều hơn đến thời gian và mức độ thuận tiện khi tiếp cận nơi làm việc, trường học hay các tiện ích thiết yếu thông qua hệ thống giao thông công cộng.

Điều này mở ra cơ hội cho các khu vực ngoài trung tâm, đặc biệt là những đại đô thị được quy hoạch đồng bộ và kết nối trực tiếp với mạng lưới metro.

Trong dài hạn, các dự án nằm gần nhà ga hoặc được phát triển theo mô hình TOD nhiều khả năng sẽ gia tăng sức hút. Người dân có thể lựa chọn sinh sống ở những khu vực có không gian rộng rãi, chất lượng sống tốt hơn nhưng vẫn đảm bảo khả năng kết nối thuận tiện với khu vực trung tâm.

Theo bà, nhóm khách hàng nào sẽ dịch chuyển mạnh nhất đến các đại đô thị dọc tuyến metro?

Chúng tôi cho rằng sẽ có một số nhóm khách hàng dẫn dắt xu hướng này.

Trước hết là các gia đình trẻ và người mua ở thực, những người ưu tiên môi trường sống hiện đại, đầy đủ tiện ích và khả năng kết nối thuận tiện với nơi làm việc, trường học.

Tiếp theo là tầng lớp trung lưu. Trong bối cảnh giá nhà khu vực trung tâm liên tục neo ở mức cao, nhóm khách hàng này sẽ có xu hướng tìm kiếm những lựa chọn phù hợp hơn tại vùng ven nhưng vẫn đảm bảo khả năng di chuyển nhờ metro.

Ngoài ra, cư dân thuộc diện giãn dân hoặc tái định cư cũng có thể dịch chuyển sang các khu vực phát triển mới có hạ tầng đồng bộ hơn.

Bên cạnh đó là nhóm người làm việc tại trung tâm nhưng sinh sống ở vùng ven, cũng như lực lượng lao động có mô hình làm việc linh hoạt. Khi thời gian di chuyển được rút ngắn, họ sẽ có nhiều động lực lựa chọn không gian sống rộng hơn với mức chi phí hợp lý hơn.

Theo bà, đâu là những điều kiện tiên quyết để mô hình TOD phát huy hiệu quả?

Điều kiện đầu tiên là phải có hệ thống giao thông công cộng khối lượng lớn đóng vai trò trục xương sống, bao gồm metro hoặc đường sắt đô thị, với khả năng kết nối hiệu quả giữa các khu vực trong thành phố.

Song song với đó, khu vực quanh các nhà ga cần được quy hoạch theo hướng phát triển mật độ cao, đa chức năng, kết hợp hài hòa giữa nhà ở, văn phòng, thương mại, dịch vụ và các tiện ích công cộng.

Khả năng tiếp cận cũng là yếu tố then chốt. Hệ thống vỉa hè, đường dành cho xe đạp, các điểm trung chuyển và không gian công cộng cần được đầu tư đồng bộ để người dân có thể tiếp cận nhà ga một cách thuận tiện bằng nhiều phương thức di chuyển bền vững.

Cuối cùng, TOD chỉ có thể phát huy hiệu quả khi đi cùng cơ chế quy hoạch và quản lý thống nhất, bảo đảm sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý trong quá trình triển khai.

Metro sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản Hà Nội trong thời gian tới, đặc biệt về nguồn cung và mặt bằng giá?

Về nguồn cung, thị trường nhiều khả năng sẽ trở nên đa dạng hơn khi các đại đô thị quy mô lớn tại Đông Anh, Gia Lâm, khu vực phía Tây và phía Nam Hà Nội phát triển dọc theo các tuyến metro.

Nguồn cung mới được kỳ vọng sẽ trải rộng trên nhiều phân khúc, từ căn hộ hạng B, hạng C đến nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà cho thuê, đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của người dân.

Trong dài hạn, khi hệ thống metro đi vào vận hành, nguồn cung nhà ở có mức giá dưới 50 triệu đồng/m² được kỳ vọng sẽ gia tăng. Điều này sẽ giúp người mua ở thực có thêm nhiều lựa chọn phù hợp về tài chính, đồng thời góp phần cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở trên thị trường.