Thị trường bất động sản TP.HCM tiếp tục duy trì trạng thái ổn định trong quý II/2026, với nguồn cung mới hạn chế ở nhiều phân khúc. Trong khi đó, nhu cầu đang có sự phân hóa rõ hơn, tập trung vào những sản phẩm có vị trí thuận lợi, chất lượng tốt và khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng thực.

Tại sự kiện ra mắt Báo cáo Thị trường Bất động sản H1/2026 – “Shaping Tomorrow” vừa được Savills tổ chức tại TP.HCM, các chuyên gia nhận định thị trường bất động sản thành phố đang bước vào giai đoạn phát triển có tính chọn lọc hơn. Nguồn cung mới vẫn hạn chế tại nhiều phân khúc, trong khi nhu cầu tiếp tục duy trì ở những lĩnh vực có nền tảng tốt như bán lẻ, văn phòng, khách sạn và nhà ở.

Đáng chú ý, sự cải thiện của hạ tầng và quá trình mở rộng không gian đô thị đang dần tạo ra những hành lang tăng trưởng mới, đặc biệt tại các khu vực vùng ven.

Sự kiện ra mắt Báo cáo Thị trường Bất động sản H1/2026 – “Shaping Tomorrow” được Savills tổ chức tại TP.HCM.

Căn hộ phục hồi nguồn cung nhưng áp lực khả năng chi trả gia tăng

Phân khúc căn hộ ghi nhận tín hiệu tích cực về nguồn cung trong quý II/2026, với khoảng 1.800 căn mở bán mới. Tính chung nửa đầu năm, thị trường có khoảng 3.700 căn từ 7 dự án mới, cho thấy nguồn cung đang từng bước phục hồi so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, sự cải thiện về nguồn cung chưa đi kèm với khả năng hấp thụ tương ứng. Khoảng 80% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m², trong khi toàn bộ các dự án mở bán mới thuộc phân khúc hạng A và B đều có giá trên 90 triệu đồng/m².

Mặt bằng giá cao, cùng với chi phí vay vốn gia tăng, đang tạo áp lực đáng kể lên khả năng chi trả của người mua. Đến quý II, lãi suất vay mua nhà trung bình đạt khoảng 13%, tăng 4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 32%, tương đương hơn 1.500 giao dịch. Dù các chủ đầu tư tiếp tục triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất trong 1–2 năm đầu và các gói vay cố định quanh mức 10%, những ưu đãi này vẫn chưa đủ để thúc đẩy mạnh tâm lý thị trường trong bối cảnh người mua sử dụng đòn bẩy tài chính có xu hướng thận trọng hơn.

Trong nửa cuối năm, khoảng 10.000 căn hộ mới dự kiến được đưa ra thị trường, chủ yếu đến từ các khu đô thị quy mô lớn của những chủ đầu tư uy tín. Đến năm 2029, nguồn cung tương lai lũy kế dự kiến đạt khoảng 70.000 căn.

Bất động sản liền thổ: Vùng ven hình thành các hành lang tăng trưởng mới

Nếu phân khúc căn hộ đang đối mặt với bài toán khả năng chi trả, thị trường bất động sản liền thổ lại cho thấy một xu hướng đáng chú ý khác: nguồn cung và nhu cầu đang dịch chuyển về các khu vực vùng ven.

Trong quý II/2026, nguồn cung mới đạt khoảng 1.600 căn, chủ yếu đến từ một dự án khu đô thị quy mô lớn tại khu vực ngoại thành. Diễn biến này phản ánh sự thận trọng của chủ đầu tư khi ưu tiên triển khai các dự án hiện hữu thay vì mở rộng quỹ đất trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động.

Tuy nhiên, hoạt động giao dịch đã có dấu hiệu cải thiện nhẹ so với quý trước, với hơn 600 giao dịch và tỷ lệ hấp thụ đạt 15%. Các khu vực vùng ven ngày càng nhận được sự quan tâm nhờ các dự án hạ tầng kết nối đang được quy hoạch và triển khai.

Sự dịch chuyển này cũng tác động đến mặt bằng giá. Nguồn cung mới từ vùng ven kéo giá bán trung bình giảm 10% theo quý, xuống khoảng 179 triệu đồng/m² đất. Các sản phẩm có giá dưới 10 tỷ đồng chiếm phần lớn giao dịch, trong đó nhà phố diện tích nhỏ là nhóm được quan tâm nhiều hơn.

Trong nửa cuối năm, khoảng 5.000 căn nhà thấp tầng dự kiến gia nhập thị trường, chủ yếu từ các khu đô thị quy mô lớn tại vùng ven. Đến năm 2029, nguồn cung tương lai lũy kế dự kiến đạt khoảng 22.000 căn, dẫn dắt bởi Cần Giờ và Hóc Môn.

Các phiên thảo luận chuyên sâu về thị trường bất động sản TP.HCM.

Văn phòng duy trì ổn định, nhưng khách thuê ngày càng khắt khe

Trong khi thị trường nhà ở chịu áp lực từ giá bán và chi phí vốn, phân khúc văn phòng tiếp tục duy trì nền tảng tương đối ổn định. Tổng nguồn cung văn phòng đạt khoảng 3 triệu m², gần như không thay đổi theo quý dù thị trường ghi nhận thêm 13 dự án hạng C quy mô nhỏ trong nửa đầu năm. Công suất thuê đạt 88%, trong khi giá thuê trung bình khoảng 870.000 đồng/m²/tháng. Nguồn cung được kiểm soát cùng nhu cầu thuê ổn định giúp thị trường duy trì công suất và giá thuê ở mức tương đối cao.

Tuy nhiên, nhu cầu đang trở nên chọn lọc hơn. Các tòa nhà có chứng nhận xanh và được hoàn thành trong ba năm gần đây tiếp tục ghi nhận lượng tiêu thụ tích cực. Khoảng một nửa số giao dịch là các doanh nghiệp chuyển sang địa điểm mới có chất lượng tốt hơn nhưng duy trì diện tích tương đương.

Đáng chú ý, hoạt động thuê mới đang bị hạn chế bởi tình trạng thiếu nguồn cung quy mô lớn với mức giá cạnh tranh. Các nhóm ngành tài chính – bảo hiểm – bất động sản, công nghệ thông tin, bán lẻ và phân phối tiếp tục chiếm phần lớn giao dịch thuê.

Trong trung hạn, xu hướng mở rộng không gian văn phòng ra ngoài khu vực trung tâm sẽ tiếp tục rõ nét. Khoảng 72% nguồn cung tương lai đến năm 2029 dự kiến tập trung ngoài khu vực trung tâm, chủ yếu tại các khu đô thị mới, nơi có quỹ đất lớn và hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Bán lẻ hưởng lợi từ sức mua và nguồn cung mới hạn chế

Phân khúc bán lẻ tiếp tục là một trong những điểm sáng của thị trường. Tổng nguồn cung duy trì ở mức khoảng 1,6 triệu m² trong quý II, trong khi thị trường chưa ghi nhận dự án mới kể từ quý III/2025.

Nguồn cung hạn chế, đặc biệt tại các vị trí tốt, đang tạo nền tảng cho công suất thuê và giá thuê duy trì ở mức cao. Giá thuê tầng trệt trung bình tăng lên khoảng 1,6 triệu đồng/m²/tháng, trong khi công suất đạt 92%.

Nhu cầu mở rộng tiếp tục dẫn dắt hoạt động thuê trong hầu hết các nhóm ngành. Trong đó, F&B là nhóm ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất, được thúc đẩy bởi sự mở rộng của các thương hiệu hiện hữu cũng như sự gia nhập của những thương hiệu trong nước và quốc tế mới.

Triển vọng của phân khúc này tiếp tục được hỗ trợ bởi sức mua. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng của khu vực TP.HCM mở rộng đạt 968.000 tỷ đồng trong nửa đầu năm, tăng 13% theo năm, cho thấy nhu cầu tiêu dùng vẫn duy trì đà tăng trưởng bất chấp CPI tăng 4,4%.

Bà Cao Thị Thanh Hương – Phó Giám đốc Nghiên cứu & S22M, Savills TP.HCM, nhận định, nguồn cung mới hạn chế trong hai năm tới sẽ giúp thị trường bán lẻ duy trì công suất cao và tăng trưởng giá thuê, nhờ nhu cầu thuê tốt và sức mua ổn định.

Khách sạn phục hồi nhờ khách quốc tế và nhu cầu MICE

Thị trường khách sạn TP.HCM tiếp tục ghi nhận tín hiệu tích cực khi nguồn cung ổn định và nhu cầu cải thiện. Nguồn cung trong quý II duy trì ở mức khoảng 17.000 phòng, với mức tăng không đáng kể từ một số chuỗi khách sạn 3 sao nội địa. Trong nửa cuối năm 2026, thị trường dự kiến không có dự án mới đáng kể, trong khi đến năm 2029 khoảng 900 phòng khách sạn 4-5 sao dự kiến gia nhập, tập trung tại khu vực Quận 1.

Dù số chuyến bay giảm 4% theo năm do chi phí nhiên liệu và giá vé tăng, hoạt động khách sạn vẫn cải thiện. Nhu cầu từ khách quốc tế, khách doanh nghiệp và MICE giúp công suất duy trì trên 70%, trong khi giá phòng trung bình tăng 20% theo năm, đạt khoảng 2,4 triệu đồng/phòng/đêm.

Thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ hơn

Nhìn tổng thể, diễn biến Q2/2026 cho thấy thị trường bất động sản TP.HCM đang vận động theo hướng phục hồi có chọn lọc. Nguồn cung chưa tăng mạnh, nhưng nhu cầu vẫn hiện hữu tại những phân khúc và sản phẩm đáp ứng tốt yêu cầu về chất lượng, vị trí, khả năng kết nối và hiệu quả sử dụng.

Ở thị trường nhà ở, giá cao và chi phí vốn đang khiến người mua thận trọng hơn, trong khi nguồn cung mới có xu hướng dịch chuyển về vùng ven, nơi được hưởng lợi từ các dự án hạ tầng và mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn. Ngược lại, văn phòng, bán lẻ và khách sạn tiếp tục duy trì nền tảng hoạt động tương đối tích cực nhờ nhu cầu thuê, sức mua và dòng khách quốc tế.

Sự phân hóa này có thể sẽ tiếp tục rõ nét trong thời gian tới khi nguồn cung mới ngày càng được lựa chọn kỹ hơn, còn người mua và khách thuê ưu tiên những tài sản có nền tảng giá trị rõ ràng, chất lượng tốt và khả năng đáp ứng nhu cầu dài hạn.