Báo cáo mới nhất của Savills nhận định, mặc dù triển vọng dài hạn vẫn duy trì tích cực, thị trường đang chịu tác động đồng thời từ nhiều yếu tố vĩ mô như lãi suất, tín dụng và những thay đổi trong khung pháp lý. Những biến động này không chỉ tạo áp lực ngắn hạn mà còn đóng vai trò như một cơ chế thanh lọc, thúc đẩy thị trường bước vào quỹ đạo phát triển bền vững hơn.

Vai trò của bất động sản trong kỷ nguyên biến động

Theo báo cáo Savills Impacts, trong khoảng 5 năm trở lại đây, kinh tế toàn cầu bước vào giai đoạn biến động mạnh với sự trở lại của lạm phát, mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao cùng hàng loạt rủi ro mới. Song song với đó, tốc độ phát triển công nghệ, xu hướng phân mảnh kinh tế và bất ổn địa chính trị đang làm thay đổi cách thức vận hành của thị trường.

Bối cảnh hiện tại khác biệt rõ rệt so với giai đoạn “Great Moderation” – thời kỳ kinh tế tương đối ổn định kéo dài trước đó. Trong “Great Volatility” – kỷ nguyên biến động, nhiều quy luật đầu tư truyền thống đang dần mất đi hiệu lực khi mối tương quan giữa các loại tài sản liên tục thay đổi.

Thị trường trái phiếu không còn được xem là “vùng trú ẩn” tuyệt đối; vàng chịu tác động lớn hơn từ dòng vốn đầu cơ; đồng USD có những giai đoạn suy yếu ngay cả khi tâm lý phòng thủ gia tăng. Đáng chú ý, mối quan hệ nghịch chiều giữa cổ phiếu và trái phiếu – nền tảng của chiến lược phân bổ tài sản 60:40 – đang dần suy yếu, thậm chí có thời điểm đảo chiều.

Trong bối cảnh đó, bất động sản đang dần lấy lại vai trò trong chiến lược phân bổ tài sản nhờ khả năng tạo dòng tiền ổn định, đa dạng hóa danh mục và mối liên hệ chặt chẽ với lạm phát.

Ông Martin Towns, Giám đốc Toàn cầu Mảng Bất động sản, M&G Investments, nhận định: “Sau giai đoạn điều chỉnh, bất động sản đang trở lại vị trí quan trọng trong chiến lược phân bổ tài sản. Tuy nhiên, lợi nhuận sẽ không đến đồng đều. Thành công phụ thuộc vào khả năng chọn lọc tài sản và cách tiếp cận chủ động, kỷ luật, bởi đây không còn là thị trường dành cho dòng vốn thụ động.”

Ba chuyển dịch lớn định hình thị trường bất động sản Việt Nam 2026

Tại Việt Nam, bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội, cho biết thị trường năm 2026 đang chứng kiến ba chuyển dịch lớn: áp lực lãi suất gia tăng, sự lệch pha giữa tín dụng và nguồn vốn, cùng những thay đổi quan trọng trong khung pháp lý.

Bà Dung nhận định, thị trường bất động sản năm 2026 đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, đặt trọng tâm vào năng lực phát triển bền vững.

Ở góc độ lãi suất, mặt bằng lãi suất VND neo cao khiến người mua thận trọng hơn với đòn bẩy tài chính, đồng thời thúc đẩy xu hướng đầu tư dài hạn. Trong khi đó, tín dụng trở nên chọn lọc hơn khi hệ thống ngân hàng tái cân đối thanh khoản, buộc doanh nghiệp phải chủ động hơn trong chiến lược dòng vốn và nâng cao tính minh bạch.

Theo bà Dung, thị trường đang hình thành một cơ chế sàng lọc rõ nét hơn, trong đó năng lực tài chính và khả năng phát triển dự án bài bản trở thành yếu tố then chốt để duy trì niềm tin của nhà đầu tư, đặc biệt là dòng vốn tổ chức.

Về pháp lý, khung giá đất mới có thể làm gia tăng chi phí phát triển dự án trong ngắn hạn. Tuy nhiên, cùng với các cải cách về thủ tục hành chính và định hướng quy hoạch dài hạn, đây cũng là nền tảng để hình thành những dự án quy mô lớn, được phát triển bài bản hơn.

Song song với đó, nguồn cung tiếp tục dịch chuyển ra các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh, góp phần tạo nên cấu trúc giá phân tầng rõ rệt hơn, đồng thời cải thiện khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực.

Tái định vị chiến lược đầu tư trong giai đoạn thị trường sàng lọc

Trong bối cảnh thị trường tái cân bằng, các chuyên gia Savills Việt Nam cho rằng chủ đầu tư cần nhanh chóng điều chỉnh chiến lược theo hướng bám sát nhu cầu ở thực, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền nhằm cải thiện thanh khoản và duy trì sức hấp thụ.

Bên cạnh đó, xu hướng tái cơ cấu danh mục theo hướng gia tăng tỷ trọng các tài sản tạo dòng tiền ổn định như văn phòng, khách sạn và căn hộ dịch vụ được kỳ vọng sẽ giúp giảm thiểu rủi ro chu kỳ, đồng thời nâng cao hiệu quả vận hành dài hạn.

Giai đoạn điều chỉnh cũng mở ra cơ hội M&A cho các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, đặc biệt trong việc tiếp cận quỹ đất và các dự án có nền tảng tốt nhưng đang chịu áp lực dòng vốn.

Đối với người mua và nhà đầu tư cá nhân, trọng tâm đang dần dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá ngắn hạn sang chiến lược tích lũy tài sản dài hạn và ưu tiên khả năng tạo dòng tiền. Trong một thị trường ngày càng sàng lọc, những dự án sở hữu pháp lý minh bạch, tiến độ rõ ràng và được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực sẽ tiếp tục là lựa chọn chiếm ưu thế.