Vấn đề nhà ở giá phải chăng là một bài toán khó đối với nhiều quốc gia trên thế giới, cả tại các thị trường phát triển và đang phát triển trong bối cảnh phát triển kinh tế nhanh và gia tăng dân số đô thị.

Thời gian gần đây, giá bất động sản liên tục leo thang, không chỉ riêng ở Việt Nam mà cả các nước châu Á. Trong đó, Hồng Kông dẫn đầu các thành phố có giá nhà đắt nhất thế giới và cũng là nơi có số lượng nhà ở giá rẻ ít nhất trên toàn cầu. Hay Bắc Kinh, Thượng Hải cũng nằm trong top những thị trường bất động sản có mức giá nhà ở đắt nhất trên thế giới trong khi số lượng nhà giá rẻ tại thị trường này cũng ngày càng ít dần đi. Không riêng Trung Quốc, nhiều thành phố khác ở châu Á cũng rơi vào tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà giá rẻ.

Thách thức nhà ở giá phải chẳng ở châu Á

Theo báo cáo mới nhất của Savills, vấn đề nhà ở giá phải chăng là một bài toán khó đối với nhiều quốc gia trên thế giới, cả tại các thị trường phát triển và đang phát triển. Nghiên cứu về bối cảnh nhà ở giá phải chăng (Affordable Housing) của Savills Impacts chỉ ra, Trung Quốc là quốc gia duy nhất trong khu vực đã phát triển một số lượng lớn nhà ở trong thập kỷ qua dù tốc độ tăng trưởng dân số đã chững lại. Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa tại đây vẫn tiếp diễn, đặc biệt là xu hướng di cư của người lao động từ các khu vực tỉnh lẻ đến các thành phố hạng 1 như Thượng Hải và Bắc Kinh.

Ông James Macdonald, Trưởng phòng Nghiên cứu tại Savills Trung Quốc cho biết, khả năng chi trả nhà ở không phải là vấn đề của tất cả các thành phố tại Trung Quốc mà phần lớn diễn ra ở thành phố hạng nhất và hạng hai. Bởi các doanh nghiệp hầu hết có xu hướng tập trung quanh một vài thành phố chính tạo ra nguồn cung lớn về việc làm, thu hút lực lượng lao động tài năng.

Một khu chung cư ở Trung Quốc. Ảnh: AFP

Trong khi đó, chi phí sở hữu bất động sản tại đây khá thấp, vì vậy nhiều nhà đầu tư sẵn sàng mua bất động sản dù sau đó bỏ trống. Điều này gây thêm áp lực lên thị trường nhà ở. Chính phủ Trung Quốc đang thực hiện các biện pháp như khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê để giải quyết vấn đề này.

Tương tự với Trung Quốc, Nhật Bản cũng gặp tình trạng tương tự khi các thành phố lớn và năng động như Tokyo và Osaka vẫn đang ghi nhận xu hướng gia tăng dân số. Tiêu biểu, ở Tokyo, lượng người di cư ròng ở Tokyo đã tăng hơn 125.000 vào năm ngoái. Mặc dù Nhật Bản vẫn ghi nhận nguồn cung nhà ở mới song giá thuê và chi phí tại Tokyo tăng lên và cùng nguồn cung hạn chế có thể sẽ đẩy nhanh xu hướng này thiếu hụt nhà ở giá phải chăng. 

Không chỉ vậy, bức tranh toàn cảnh trở nên phức tạp vì quỹ nhà ở hiện hữu của Nhật Bản liên tục bị tháo dỡ và tái xây dựng. Điều này đồng nghĩa với việc nguồn cung nhà ở mới không đủ để bù đắp vào tổng nguồn cung.

Singapore có một trong những thị trường nhà ở có sự phân hạng rõ rệt nhất trên thế giới với nhà ở bình dân (public housing) và nhà ở tư nhân (private housing). Ở đây, hơn ba phần tư dân số sống trong khu nhà ở bình dân. 

Trong khi đó, thị trường nhà ở tư nhân hoặc “chung cư” lại được quản lý chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi của công dân và thường trú nhân. Mặc dù người nước ngoài mua bất động sản phải trả 60% thuế trước bạ nhưng sự gia tăng dân số kể từ giai đoạn đại dịch vẫn thúc đẩy giá thuê và giá bán của thị trường chung cư tăng mạnh. 

Phát triển nhà ở giá phải chăng ở Việt Nam

Việc gia tăng dân số và xu hướng di dân đến các thành phố lớn khiến giá nhà ngày càng leo thang, vượt xa mức chi trả của người dân. Điều này cũng đang diễn ra ngày càng phổ biến tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM. 

Ghi nhận của Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, dòng sản phẩm căn hộ dưới 3 tỷ đồng được xem là bình dân ở TP HCM. Tuy nhiên, nguồn cung này đang ngày càng hạn chế tại TP HCM, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu năm 2024, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km. Khả năng chi trả sẽ là thách thức lớn khi chưa đến 5% nguồn cung tương lai trong 3 năm tới rơi vào phân khúc này.

Trong khi đó, tại Hà Nội, mức tăng trưởng giá căn hộ từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023 là 13% một năm, cao hơn hai lần thu nhập trung bình của người dân Hà Nội.

Chung cư ở Hà Nội liên tục leo thang, vượt xa mức chi trả của người dân. Ảnh: Ngọc Thành

Để giải quyết vấn đề nhà ở giá phải chăng, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam cho biết, việc phát triển cơ sở hạ tầng kéo các khu vực ngoại ô “lại gần” với trung tâm thành phố hơn, giúp làm giảm thời gian di chuyển là một giải pháp.

“Điều này được nhận thấy rõ ràng nhất với mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng (TODs) như hệ thống Metro, sẽ tạo điều kiện cho phát triển quy mô lớn và mật độ dân cư cao dọc theo tuyến đường, làm cho việc đi lại từ các khu vực ngoại ô trở nên hiệu quả hơn. Việc phát triển ra khu ngoại ô giúp các chủ đầu tư tiếp cận được nguồn đất giá thấp hơn, từ đó có thể phát triển nhà ở có giá cả phải chăng hơn, do chi phí đất thấp hơn”, bà Giang nói.

Theo các chuyên gia Savills Việt Nam, Hà Nội và TP HCM không có những phân tách giữa các khu vực đô thị kề nhau một cách rõ ràng. Các tỉnh lân cận đang được kéo gần hơn vào các thành phố lớn, giúp các thành phố này tiếp tục được mở rộng. Với việc gia tăng hạ tầng kết nối, thời gian di chuyển được rút ngắn, giúp các khu vực ngoại ô dễ dàng tiếp cận trung tâm của các thành phố. 

Mức giá của các tỉnh lân cận thấp hơn đáng kể và phù hợp với túi tiền hơn so với các thành phố “trung tâm”. Bình Dương và Bắc Ninh là minh chứng rõ ràng cho điều này, cả hai đều có mức giá trung bình khoảng 1.500 USD/m² nhà ở (căn hộ), là mức giá “phải chăng”.

Việc phát triển hạ tầng sẽ rút ngắn khoảng cách giữa các thành phố lớn với các tỉnh lân cận, phát triển nhà vừa túi tiền. Ảnh: Phạm Chiểu

Bên cạnh đó, quá trình sở hữu nhà và tích luỹ vốn thường bắt đầu từ các căn hộ nhỏ giá cả phải chăng, sau đó khi gia đình tích luỹ được tài sản, họ sẽ chuyển đến các căn hộ lớn hơn. Xu hướng nhu cầu sẽ bắt đầu từ những căn studio đến căn biệt thự, sau đó thu hẹp quy mô trong những năm sau đó. 

“Việc mua nhà tại các vị trí tốt thường không khả thi đối với người mua nhà lần đầu. Tuy nhiên, việc cung cấp hạ tầng giúp giảm thời gian di chuyển và mở ra nhiều sự lựa chọn hơn ở các vùng lân cận, giải quyết được vấn đề về giá cả phải chăng. Hạ tầng vẫn là đòn bẩy quan trọng nhất trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở”, bà nói thêm.